新築よりも手の届きやすい価格で、希望のエリアに住めるかもしれない。それが、中古住宅という選択肢。福井県でも多くの物件が流通しており、立地や予算の面から選択肢として検討する人が増えています。ただ、購入の流れや確認すべきポイントを知らないまま契約を進めてしまうと、後悔につながることもあります。購入後の修繕費用、住宅ローン控除、契約不適合責任など、中古住宅ならではの注意点を押さえておくことで、理想の住まいを安心して手に入れることができます。

中古住宅を選ぶ理由

中古住宅購入を検討する人が増えている背景には、価格の手頃さと実物を確認できる安心感があります。国土交通省の調査でも「価格が適切」との理由で中古住宅を選ぶ人が最も多く、新築では手が届かないエリアにも住める可能性が広がる点が評価されています。
（参考）令和6年度 住宅市場動向調査報告書｜国土交通省

内装や外装、日当たり、周辺環境を自分の目で確かめられることは、中古住宅の大きなメリットです。新築の場合は完成前に契約するケースも多く、実際の住み心地は入居後にしか分かりません。一方、中古住宅なら近隣の雰囲気や学校区、通勤ルートも事前に体感でき、暮らしのイメージが掴みやすくなります。
家具やエアコンが残されている物件なら、初期費用をさらに節約できます。また、リノベーション前提で購入し、自分好みの空間に仕上げる選択肢も広がっています。築年数が経過している分、価格を抑えながら理想の立地を手に入れ、リフォーム費用を上乗せしても総額で新築より安く済むケースは少なくありません。

福井県内でも、市街地に近い利便性の高いエリアや、自然豊かな郊外エリアまで、幅広い中古物件が流通しています。予算や暮らし方に合わせて柔軟に選べる点が、中古住宅の魅力といえます。

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中古住宅購入の基本的な流れ

購入申し込みから引き渡しまでの一連の手順を把握しておくことで、スムーズに取引を進めることができます。特にローン審査や契約不適合責任といったポイントは、契約前に必ず押さえておきましょう。

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購入申し込みと物件の絞り込み

中古住宅購入の第一歩は、希望条件の整理から始まります。エリア、予算、間取り、築年数など、優先順位を明確にしておくと物件探しがスムーズです。不動産会社に相談すれば、条件に合った物件を複数紹介してもらえます。
気に入った物件が見つかったら、購入申込書を提出します。この時点では法的拘束力はなく、撤回も可能です。ただし、売主への意思表示として扱われるため、複数の買主希望者がいる場合は申し込み順が優先されるケースもあります。
価格交渉や引き渡し時期の調整も、このタイミングで行います。築年数や周辺相場を踏まえた適正価格を把握し、無理のない範囲で交渉を進めましょう。

住宅ローンの事前審査

購入の意思が固まったら、金融機関へ住宅ローンの事前審査を申請します。年収、勤続年数、他のローン状況などから支払い能力が確認され、借入可能額の目安が示されます。
事前審査の結果を踏まえて、売買契約へ進むかどうかを判断します。この段階で審査が通らなければ、資金計画の見直しや物件の再検討が必要になります。複数の金融機関に相談し、金利や条件を比較検討することも大切ですね。

重要事項説明と売買契約

売買契約の前には、宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。物件の詳細、法的制限、契約不適合責任の範囲など、重要な情報が説明されるため、不明点は必ず質問し、納得してから契約に進みたいところです。
契約書への署名・捺印を行い、手付金を支払います。手付金は一般的に売買価格の5～10%で、契約の証として売主へ渡されます。この時点で契約が成立し、以降は一方的なキャンセルには違約金が発生します。

住宅ローンの本申し込みと契約

売買契約が成立したら、住宅ローンの本申し込みを行います。住民票、納税証明書、売買契約書など、必要書類を揃えて金融機関へ提出します。
多くの金融機関では団体信用生命保険への加入が融資条件となっているため、健康状態の告知も必要です。審査が通れば、金融機関とローン契約を締結し、融資実行の準備が整います。

残代金決済と引き渡し

残代金の振り込みと同時に、登記手続きが行われます。司法書士へ依頼し、所有権移転登記と抵当権設定登記を完了させます。手続きが終われば、鍵の受け渡しと同時に名義変更も完了し、即日入居も可能になります。
決済当日は、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士が一堂に会して手続きを進めるのが一般的。すべての手続きが終われば、晴れてマイホームの所有者となります。

購入前に確認すべき重要ポイント

中古住宅は「見えない部分」にリスクが潜んでいることがあります。契約前にホームインスペクションや契約書の内容を徹底チェックして、後悔のない取引を実現しましょう。

ホームインスペクション（住宅診断）の実施

ホームインスペクションとは、建築の専門家が住宅の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務のこと。義務ではありませんが、専門家による第三者の視点で建物の状態を把握できるのは大きなメリットになります。特に以下のようなケースでは実施を検討したいところです。

• 築年数が20年以上の物件を購入する場合
• 売主が修繕履歴を提示できない場合
• 大規模リフォームの履歴がある場合

その他、既存住宅売買瑕疵保険への加入を希望する場合や、住宅ローン控除を受けるために耐震基準適合の証明が必要な場合にも有効です。費用は5万円～10万円程度が相場で、構造や雨漏り、シロアリ被害など、目に見えない不具合を事前に発見できます。
診断結果によっては価格交渉の材料にもなり、購入後の想定外の修繕費用を防ぐことにもつながります。

契約不適合責任の範囲と期間

中古住宅の売買では、引き渡し後に発見された不具合について売主がどこまで責任を負うかが重要になります。契約書に記載された内容がすべてなので、契約前に必ず確認しておきましょう。

確認すべき重要項目：

売主が個人の場合、契約不適合責任を一切負わない特約が付いているケースもあります。その場合、購入後に不具合が見つかっても修繕費用は全額自己負担となるため、契約書の条項を必ず確認し、不安があれば追加交渉を検討するとよいでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険の活用

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅購入後に構造や雨漏りなどの重大な欠陥が見つかった場合に、修繕費用が補償される保険です。売主の判断で加入するかどうかが決まるため、加入していない物件も多く流通しています。

こんな場合に加入を検討したい（または加入済み物件を選ぶ）：

・売主が個人で、契約不適合責任を負わない特約がある
・売主の責任期間が2～3カ月と短い
・築年数が古く、購入後の不具合が心配

保険加入には事前のホームインスペクションが必要になりますが、万が一の際の経済的負担を軽減できるという意味では、大きな安心材料となります。保険料は物件や保険会社によって異なりますが、数万円から十数万円程度が目安。

耐震性能の確認

福井県は過去に福井地震（1948年）を経験しており、耐震性への関心は高い地域。中古住宅購入では、建築時期によって適用される耐震基準が異なる点に注意が必要です。
1981年6月以降に建築確認を受けた物件は新耐震基準に適合しており、一定の耐震性能が担保されています。一方、それ以前の旧耐震基準の物件は耐震診断や補強工事の実施状況を確認し、必要であれば購入後に耐震診断や耐震改修を検討しましょう。
地盤の強度も重要なポイントです。自治体が公開しているハザードマップで、液状化リスクや地盤の強さを事前に調査しておくと安心です。

修繕履歴と今後のメンテナンス費用

屋根、外壁、水回りなど、主要部分の修繕時期を把握することは、購入後の資金計画にも関わってきます。売主から修繕履歴を提示してもらい、次回のメンテナンス時期を想定しておきましょう。
築年数20年以上の物件では、屋根の葺き替えや外壁の塗装、給湯器やキッチンの交換など、大規模な修繕が必要になるケースもあります。リフォーム費用が500万円を超えることも珍しくないため、購入価格だけでなく、今後のメンテナンス費用も含めた総額で判断することが大切です。

購入にかかる費用と資金計画

中古住宅を購入する場合、物件価格だけでなく諸費用や修繕費用も含めた総額で予算を組む必要があります。住宅ローン控除の要件や贈与税の非課税枠も活用し、賢い資金計画を立てましょう。

購入時にかかる諸費用

中古住宅購入では、物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。

主な諸費用の内訳：

• 仲介手数料：（売買価格×3%＋6万円）＋消費税
• 印紙税：契約書に貼付（1万～2万円）
• 登記費用：登録免許税＋司法書士報酬
• 火災保険・地震保険料：建物の構造や築年数で変動
• ローン事務手数料・保証料：金融機関によって異なる
• 不動産取得税：引き渡し後、半年～1年半後に納付

諸費用の目安は物件価格の5～10%。3,000万円の物件なら、150万～300万円程度を見込んでおきたいところです。現金で用意する必要があるため、自己資金とのバランスを考えて資金計画を立てましょう。

リフォーム費用の見積もり

どこまでリフォーム・リノベーションするかによって、数百万円から1,000万円単位まで金額は大きく変わってきます。水回りの交換だけなら数十万円で済みますが、間取り変更や断熱改修を含めると費用は跳ね上がります。
リフォームの相談は、不動産会社と連携している建築会社に依頼するか、もしくはリフォーム・リノベーション会社を自分で探して選ぶことになります。

エーシングループなら、リノベーション専門の『永家舎』に中古住宅購入と同時にリフォーム・リノベーションの相談ができるワンストップ体制が整っています。
購入前に現地でリフォーム会社の担当者と一緒に物件を見学し、概算見積もりを取得しておくと、資金計画が立てやすくなります。

住宅ローン控除の要件

中古住宅でも条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。ただし、新築よりも要件が厳しい点に注意が必要です。

住宅ローン控除の要件：

• 新耐震基準に適合している
• 借入期間10年以上
• 合計所得金額2,000万円以下
• 入居後6カ月以内に居住開始

旧耐震基準の物件は原則として控除対象外ですが、耐震改修工事を行い、耐震基準適合証明書を取得すれば控除を受けられるケースもあります。購入前に建築士や不動産会社に確認し、控除の適用可否を把握しておきましょう。

2026年以降は中古住宅がさらに有利に
現行制度では、中古住宅の借入限度額は3,000万円、控除期間は10年間となっていますが、2026年以降の税制改正で中古住宅購入者にとって追い風となる見込みです。
政府・与党は住宅ローン控除を2030年末まで5年間延長する方針を示しており、その中で中古住宅の借入限度額引き上げや控除期間の延長、また床面積が従来の50㎡以上から40㎡台まで緩和される案が出ています。

住宅価格の高騰が続く中、中古住宅市場の活性化を後押しする狙いがあり、中古住宅購入を検討している方にとっては朗報といえそうですね。

（参考）住宅ローン減税｜国土交通省

親からの贈与と非課税枠

住宅取得資金として親や祖父母から贈与を受ける場合、一定額まで贈与税が非課税になる制度があります。

非課税枠（令和8年12月31日まで）：

• 省エネ住宅等：1,000万円まで非課税
• それ以外の住宅：500万円まで非課税

中古住宅でも適用されるため、購入資金の一部を援助してもらえる見込みがあるなら、事前に両親の意向を確認しておくとよいでしょう。非課税枠を活用することで、自己資金を増やし、住宅ローンの借入額を減らすことができます。

（参考）No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁

エーシンで中古住宅を購入するメリット

福井で30年以上の実績を持つエーシンなら、土地・分譲住宅・中古住宅まで幅広い選択肢から最適な物件を提案できます。購入後のリフォームも一貫サポートで安心。

エーシンが選ばれる理由：

• 中古住宅探しからリフォームまで1社完結：『永家舎』との連携で購入後のリノベーションもスムーズ
• 中古住宅の売却や買取にも迅速対応：住み替えの際も安心して相談できる
• 住宅ローンや資金計画の相談体制も充実：ファイナンシャルプランナーが最適なプランを提案
• 福井県内の幅広いエリアに物件保有：希望のエリアで理想の住まいが見つかる

» 中古住宅物件一覧｜エーシン

まとめ

中古住宅の購入は、価格の手頃さと実物確認の安心感が大きな魅力です。しかし、耐震性や修繕履歴、契約不適合責任の範囲など、新築にはないチェックポイントも多くあります。ホームインスペクションの実施、契約書の事前確認、資金計画の綿密な立案が後悔しない購入の鍵。

福井で中古住宅の購入を検討するなら、30年以上の実績を持つエーシンへ。土地・建物の売買から資金計画、購入後のリフォームまで、住まいのプロフェッショナルが予算や暮らし方に合わせた柔軟な提案で、理想の暮らしを実現するサポートをいたします。ぜひ、ご相談ください！