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2021.08.19
ブログ

住宅ローン減税に伴う「逆ざや」とは?

水野 剛久

水野 剛久

こんにちは。
営業部営業課の水野です。

お盆が明け、線状降水帯が西日本を覆うなど記録的な雨量に伴い被害が出ています。

大雨による災害やコロナ禍で大変な時期ですが、ステイホームでのおうち時間が
増えている中、このブログにて夢のマイホーム計画に少しでもお役立てできたらなぁと思います。




今回は住宅ローン減税の中でも、住宅ローン減税に伴う「逆ざや」について記載します。

「住宅ローン減税の事を考えれば、今年が買い時で逆ざや」という言葉を耳にします。
通常、高いものは高い、安いものは安い、など、価格が常識通りの形態となっている事を「順ざや」といい、
「逆ざや」とは高いはずの物が安い、安いはずの物が高い、と、価格が本来あるべき状態と反対になっていることを言います。


ここで言う「逆ざや」とは、金融機関に支払うローン返済における利息の支払い額よりも、住宅ローン減税による節税額が多い状態のことを言います。


住宅ローン減税対象(適用期間13年の場合)になるかは、契約を締結した日と居住を開始した日で決まり、新築ですと
●注文住宅の場合
  令和3年9月30日までに契約し、令和4年12月31日までに入居
●分譲住宅の場合
  令和3年11月30日までに契約し、令和4年12月31日までに入居
が条件となります。
長期優良・低炭素住宅ではない新築注文住宅の場合は、毎年末のローン残高の1%(最大40万円)を所得税などから控除します。

控除の対象期間は13年間ですが、11〜13年目は建物購入価格(上限4000万円)の0.66%と比較して小さい方が控除額となり、13年間の最大の総控除額は約480万円です。


現在は超低金利時代のため、変動金利1%未満のものが多く
例えば年収1000万円の場合、5000万円の住宅ローン(元利均等、35年払い、ボーナス返済ゼロ)を利率0.38%で組んだ場合、13年間の総控除額は約480万円となります。


一方、金利が13年間そのままだとしたら
利息の支払額は約204万円であり、この間の「逆ざや」は480万円−204万円=約276万円となります。
金利が同じならば、「逆ざや」をより多く得られるのは毎年末のローン残高が控除対象上限の4000万円を維持する事が出来て、高額な借入額で物件を購入できる方となります。
 





国の会計検査院が17年時点の全国の住宅ローン減税適用の借入金利状況を調べたところ、
約8割の方が1%を下回り、「逆ざや」状態だったとの事です。

これを受けて「1%を上限に支払利息額を考慮して控除額を設定するなど、控除額や控除率のあり方を22年度税制改正において見直す」との事。
つまり逆ざやの消滅案が。

さらに19年10月の消費増税(8%から10%へ)に伴う反動減対策として、消費税率10%が適用される不動産売買契約では控除の対象期間を10年から13年に延長する特例となっていますが、こちらの特例廃止案も。
つまり現行の終了後は、「逆ざや」と「控除期間短縮」の両方の可能性もあります。


しかし昨今では「ウッドショック」と呼ばれる世界的な木材不足による輸入木材価格の高騰や、
新型コロナの変異株に伴うコロナ禍の長期化もあります。
住宅メーカーの営業担当者から今が買い時、と説明を受けるかもしれませんが、住宅購入者にとっては人生の中で一番高い買い物です。


重要なのは、住宅ローン減税の「逆ざや」を主目的に購入することより、「計画を立てる」事です!

今一度具体的な家づくりの進め方について、私たち営業スタッフがお伝えします。
お気軽にお問い合わせ下さい。


 
2021.08.12
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賃貸の原状回復

中村 規子

中村 規子


原状回復の定義は非常にむずかしく、場合によっては貸主と借主との間でトラブルが発生してしまうケースもあります。

私たち賃貸担当は、常に貸主、借主間の入居中及び退去時の修繕にあたり中立な立場に立ってどちらの負担になるのか意見調整を行っています。

そもそも「原状回復」とは一体なんなのでしょうか。どこまでが借主の負担になり、どこからが貸主の負担になるのでしょうか。
その時々でいろいろな場合が考えられますが、一般的な原状回復について紹介します。

賃貸物件において、借主による故意・過失で生じる汚れや傷、劣化などを回復させることが原則です。
例えば、借主が開けたねじ穴やペットによる臭いなどは借主の負担対象になり、敷金から修繕にかかる費用を引かれるケースが一般的です。
借主と貸主のどちらが負担するべきかの線引きについては、非常に難しい問題です。
賃貸物件を借りる時には、契約時に契約書及び重要事項説明書をよく読み理解し、入居中、退去時にお互いのトラブルを回避したいものです。
2021.08.07
お知らせ

夏季休業のお知らせ

長谷川 泰可

長谷川 泰可

平素は、格別のご厚情を賜り有り難くお礼申し上げます。
誠に勝手ながら、弊社は下記の期間中を夏季休業とさせていただきます。



◆2021年8月13日(金)〜 2021年8月16日(月) 夏季休業
◆2021年8月17日(火)より通常営業とさせていただきます。

 
休業中、事務所の営業はしておりません
お急ぎの場合は、株式会社エーシン(0776-52-0005)にご連絡いただきますと、アナウンスが入ります。  
※休業期間中にいただきましたお問い合わせにつきましては、8月17日(火)より順次対応させていただきます。
 
尚、誠に勝手ながら期間中モデルハウスのご見学はお休みとさせていただいております。
8月17日(火)よりHPからのお問い合わせ又は、お電話お待ちしております。
2021.08.06
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キッチン選び

長谷川 裕理絵

長谷川 裕理絵

こんにちは、エーシンホーム 長谷川です。
毎日暑い日が続きますね。

私は子供が小さいので走って追いかけ、抱きかかえて調理をし、汗だくの日々です。
そして、何かとキッチンに立つ時間が長い…
気づけば仕事から帰ってきてずっと立っていることも…。

キッチンに立つ時間が長いなら、使いやすいように、自分の好きなように、
こだわりたい部分ですよね。私自身もキッチン選びは悩みました。

今まで実家のキッチンが壁付けだったので、対面キッチンに憧れがありました。

対面キッチンには、フラット対面、造作壁付対面の2種類があります。
私は調理中の手元を隠したい‼キッチンをきれいにしておけるか不安…だったため、
造作壁付の対面キッチンを選びました。


壁付キッチンと対面キッチンを経験して感じたメリット、デメリットをお話します。

<壁付キッチン>
〇メリット
 ・油跳ね、水跳ねをあまり気にしなくてもよい。
 ・集中して調理ができる。
 ・庭に面していたので景色を眺めながら調理ができる。
 ・デッドスペースが少ない。

〇デメリット
 ・家族との会話が聞こえない…特にお皿を洗っている時。

<対面キッチン>
〇メリット  
 ・家族とのコミュニケーションが取りやすい。
 ・調理をしながら子供の様子が分かる。
 ・配膳がスムーズ…家族が手伝ってくれる。

〇デメリット
 ・キッチンの周りを回遊できるようにした為、ベビーゲートの
      設置場所に困った。
 ・油跳ね、においが気になる。


対面キッチンにして一番良かったことは、家族の様子が分かりコミュニケーションが
取りやすく楽しい時間が多くなったことでした。

なかなか決めきれないこともあると思いますが、
皆様の家族団欒が明るく楽しくなるように、自分に合ったキッチンを探してみてはどうでしょうか。